Rynek magazynowy w Polsce Q1 2025

Rynek powierzchni magazynowych w Polsce – stabilizacja, selekcja i nowe kierunki rozwoju

Po latach dynamicznego wzrostu, polski rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych w 2025 roku wszedł w fazę stabilizacji i selektywnego rozwoju. Pomimo wyzwań makroekonomicznych, sektor utrzymuje silne fundamenty i pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej.

PODAŻ: mniej budów, więcej jakości

• Całkowite zasoby powierzchni magazynowej przekroczyły 36 mln m², co oznacza wzrost o 7–8% r/r.
• W budowie pozostaje ok. 1,5 mln m², z czego 41% to projekty spekulacyjne.
• Najwięcej inwestycji realizowanych jest w województwach:
  • Mazowieckim – 368 tys. m²,
  • Śląskim – 270 tys. m²,
  • Łódzkim – 253 tys. m².

POPYT: dominacja renegocjacji

• Popyt brutto w I połowie 2025 roku wyniósł blisko 3 mln m² (+10% r/r).
• Renegocjacje stanowiły aż 54–56% wszystkich transakcji, co pokazuje ostrożność najemców i chęć utrzymania sprawdzonych lokalizacji.
• Popyt netto (nowe umowy i ekspansje) spadł o 15–19% r/r, co potwierdza trend selektywności.
• Wzrost liczby zapytań o nowe powierzchnie ma często charakter benchmarkowy, służący optymalizacji warunków najmu.

CZYNSZE: stabilizacja z lokalnymi korektami

• Czynsze bazowe dla magazynów typu big-box utrzymują się w przedziale 3,60–5,75 EUR/m²/miesiąc.
• Dla projektów typu SBU/City Logistics stawki sięgają nawet 8,25 EUR/m²/miesiąc.
• Efektywne stawki są niższe o 20–25% dzięki zachętom i wakacjom czynszowym.
• Rynek pozostaje zrównoważony, a presja na korekty cenowe ograniczona do lokalizacji z wyższym poziomem pustostanów.

PUSTOSTANY: rynek chłonie nową podaż

• Wskaźnik pustostanów spadł do 8,2%, co oznacza poprawę o 0,3 pkt proc. kwartał do kwartału.
• Najwyższy poziom pustostanów:

Lubuskie – 18,4%,
Świętokrzyskie – 17,2%,
Pomorskie – 10,7%.

• Najniższy poziom pustostanów:

Podlaskie, Warmińsko-Mazurskie – 0%,
Opolskie – 1,7%.

• Malejący udział inwestycji spekulacyjnych powinien ograniczać dalszy wzrost pustostanów.

INWESTYCJE: powrót kapitału i popularność sale & leaseback

• Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym wyniosła 694 mln EUR(+135% r/r).
• Dominują transakcje typu sale & leaseback, pozwalające firmom uwolnić kapitał przy zachowaniu użytkowania obiektu.
• Największe transakcje:
  • Zakup Panattoni Park Tricity South II przez Clarion,
  • Przejęcie P3 Park Grodzisk przez Prologis.

POZYCJA POLSKI W EUROPIE

• Polska utrzymuje  miejsce w Europie pod względem zasobów magazynowych – za Niemcami, Francją, Holandią i Wielką Brytanią.
• Prawie połowa powierzchni została oddana do użytku w ostatnich 4 latach, co czyni polski rynek jednym z najnowocześniejszych w regionie CEE.

PROGNOZY NA II POŁOWĘ 2025

• Spodziewana jest kompresja pustostanów dzięki ograniczeniu budów spekulacyjnych.
• Rosnące znaczenie nearshoringui inwestycji infrastrukturalnych może pobudzić popyt.
• Spadek wskaźnika PMI (z 47,1 w maju do 44,8 w czerwcu) sygnalizuje przejściowe spowolnienie, ale inwestycje w energetykę i cyfryzację mogą je zrównoważyć.
• Rynek zmierza w stronę większej selektywności, z naciskiem na jakość, ESG i zabezpieczony najem.